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最高人民法院關於審理建設工程施工合同糾紛案件 適用法律問題的解釋(二)解析——承包人優先受償權

發布者:管理員  2019-8-23 15:47:16
    為正確審理建設工程施工合同糾紛案件,依法保護當事人合法權益,維護建築市場秩序,促進建築市場健康發展,根據《中華人民共和國民法總則》《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國建築法》《中華人民共和國招標投標法》《中華人民共和國民事訴訟法》等法律規定,結合審判實踐。2018年10月29日最高人民法院審判委員會第1751次會議通過《最高人民法院關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋(二)》【下稱“建設工程施工合同解釋(二)”】,並自2019年2月1日起施行。
    我公司作為房地產企業,該司法解釋對我公司影響較大,法務部對其中承包人優先受償權進行了學習,具體如下:
    《建設工程施工合同》承包人的優先受償權
    根據《中華人民共和國合同法》、《建設工程施工合同解釋(二)》以及《最高院關於建設工程價款優先受償權問題的批複》進行分析如下:
    《中華人民共和國合同法》第286條規定:“發包人未按照約定支付價款的,承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的,除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外,承包人可以與發包人協議將該工程折價,也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。”
    (一)主體範圍:
    1、與發包人直接訂立《建設工程施工合同》的承包人。(依據《建設工程施工合同解釋(二)》第17條規定:“與發包人訂立建設工程施工合同的承包人,根據合同法第二百八十六條規定請求其承建工程的價款就工程折價或者拍賣的價款優先受償的,人民法院應予支持。”)具體理解如下:
    ①僅限於直接與發包人訂立《建設工程施工合同》的承包人;
    ②不包括勘察人、設計人、監理人、分包人(但有例外,若發包人指定分包人,且在合同履行過程中,分包人完全替代承包人,則發包人與分包人之間直接形成事實上的建設工程施工合同關係,此種分包人享有優先受償權)。
    ③建設工程施工合同無效的,實際施工人不享有優先受償權。
    2、與發包人直接(且發包人係建築物的所有權人)訂立裝飾裝修工程施工合同的承包人。(同依據《建設工程施工合同解釋(二)》第17條規定:“與發包人訂立建設工程施工合同的承包人,根據合同法第二百八十六條規定請求其承建工程的價款就工程折價或者拍賣的價款優先受償的,人民法院應予支持。”)具體理解如下:
    ①僅限於直接與發包人訂立裝飾裝修工程施工合同的承包人;
    ②裝飾裝修工程的發包人須為該建築物的所有權人,或者發包人雖然不是所有權人,但發包人屬於有權處分該建築物的人(在發包人基於租賃、聯營占有、使用建築物的情況下,與承包人訂立裝飾裝修工程施工合同,未取得建築物所有權人同意擔保的,承包人不享有優先受償權)。
    ③承包人享有優先受償權的標的物僅限於“因裝飾裝修而使該建築物增加的價值範圍內。”
    (二)優先受償權擔保的工程價款債權之範圍
    1、發包人應當向承包人支付的全部工程價款。(依據《建設工程施工合同解釋(二)》第21條第一款規定:“承包人建設工程價款優先受償的範圍依照國務院有關行政主管部門關於建設工程價款範圍的規定確定。”)具體理解如下:
    ①包括:承包人實際支出的人工費、材料費、施工機具使用費、企業管理費、規費、稅金以及可得利潤。
    ②不包括因發包人逾期支付到期工程價款所生的利息、違約金、損害賠償金。(依據《建設工程施工合同解釋(二)》第21條第二款規定:“承包人就逾期支付建設工程價款的利息、違約金、損害賠償金等主張優先受償的,人民法院不予支持。”)
    (三)成立要件:
    1、主體僅限於與發包人直接訂立有效的建設工程施工合同的承包人;
    2、在法律規定的受優先受償權擔保的工程價款債權範圍內。
    3、發包人不支付到期工程價款。
    4、經承包人催告後,經合理期間,發包人仍未支付。
    5、建設工程在性質上適宜折價或拍賣。
    6、建設工程經竣工驗收質量合格,未竣工的工程(如爛尾)經合法程序驗收質量合格。(依據《建設工程施工合同解釋(二)》第19、20條規定:“建設工程質量合格,承包人請求其承建工程的價款就工程折價或者拍賣的價款優先受償的,人民法院應予支持。未竣工的建設工程質量合格,承包人請求其承建工程的價款就其承建工程部分折價或者拍賣的價款優先受償的,人民法院應予支持。”)
    (四)優先受償權的存續期間
    1、承包人優先受償權的存續期間為六個月,自發包人應當給付建設工程價款之日起算。(依據《建設工程施工合同解釋(二)》第22條規定:“承包人行使建設工程價款優先受償權的期限為六個月,自發包人應當給付建設工程價款之日起算。”),其中對於發包人“應當給付建設工程價款之日”的確定予以以下理解:
    (1)發包人與承包人有約定的,按約定。
    (2)沒有約定的,下例時間視為發包人應當給付建設工程價款的時間:
    ①建設工程已實際交付的,為交付之日;
    ②建設工程沒有交付的,為提交竣工結算文件之日;
    ③建設工程未交付,工程價款也未結算的,為當事人起訴之日。(依據《建設工程施工合同解釋》第18條規定:“利息從應付工程價款之日計付。當事人對付款時間沒有約定或者約定不明的,下列時間視為應付款時間:(一)建設工程已實際交付的,為交付之日;(二)建設工程沒有交付的,為提交竣工結算文件之日;(三)建設工程未交付,工程價款也未結算的,為當事人起訴之日。承包人行使建設工程價款優先受償權的期限為六個月,自發包人應當給付建設工程價款之日起算。”)
    2、特別事由:(依據《建設工程施工合同解釋(二)》第23條規定:“發包人與承包人約定放棄或者限製建設工程價款優先受償權,損害建築工人利益,發包人根據該約定主張承包人不享有建設工程價款優先受償權的,人民法院不予支持。”)
    對於上述情形,一定程度上加大了房地產開發企業的壓力,但作為法務部今後的工作不僅僅應在合同中加以風險防控,更應該在公司現存的建設工程糾紛類案件中,按照相關法律法規,最大程度的保護我公司合法權益。